.png)
ברשות המיסים מחפשים דירה להשכיר
האביב קרב ואיתו אירוע האירוויזיון שיתקיים בעיר תל אביב, זה בדיוק הזמן הנכון לעשות סדר בכל הנוגע לחובת הדיווח ותשלום המס, הנובעת מהכנסות דמי שכירות מדירות מגורים.
בעבר הלא רחוק, לפני מספר שנים בודדות, דירות למגורים הושכרו במסגרת שכירות "קלאסית", קרי, שכירות למגורים לטווח ארוך, או לכל הפחות לתקופה של שנה עם אופציה להאריך את חוזה השכירות.
כיום, בימים בהם שוק הנדל"ן בשיאו, קל וחומר בתקופת הקיץ, בעלי דירות מנסים למקסם את הכנסתם מדמי השכירות. זאת, בין היתר, באמצעות השכרת דירותיהם לתקופות קצרות ("השכרות יומיות"), ובאמצעות שימוש באתרים אשר מנגישים עבורם את השוכרים הפוטנציאלים בארץ ובעיקר מחוצה לה. בין היתר באמצעות אתר Airbnb הפופולארי.
במאמר זה, אשתדל להסביר באשר לחובות החלות על בעלי דירות ו/או על שוכרי משנה מאותם בעלי דירות בגין הכנסתם מדמי שכירות לתקופות קצרות.
מהי שכירות משנה ? שכירות משנה היא שכירות שבה אדם ששוכר דירה (שוכר ראשי מהבעלים) משכיר את הדירה לשוכר אחר, אשר אין בינו לבין הבעלים של הנכס קשר חוזי כלשהו (להלן: "שכירות משנה").
לרוב, בעלי הדירות (גם אלה שמדווחים לרשויות המס על הכנסתם מדמי שכירות כדין) כלל אינם מודעים כי על ההכנסה מדמי שכירות במסגרת שכירות משנה כאמור לעיל אינם זכאים לפטור ממס כפי שמקובל לחשוב, וזאת גם אם דמי השכירות במסגרת התקרה הפטורה ממס, וזאת בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 (להלן: "חוק השכירות").
סעיף 1(3) לחוק השכירות מגדיר מהם "דמי שכירות" שחוק השכירות חל עליהם ושיהיו זכאים לפטור מס. הסעיף קובע בין היתר, כי דמי שכירות שיהיו זכאים לפטור מס הינם דמי שכירות למגורי השוכר בלבד.
סעיף 2 לחוק דמי השכירות קובע את תקרת הפטור ממס, כאשר תקרת הפטור לשנת המס 2019 עומדת על סכום של 5,090 ₪ לחודש.
עולה, כי כאשר בעל דירה משכיר את דירתו בשכירות משנה לשוכר אשר עושה שימוש בדירה שלא לצורכי מגורים פרטיים עבורו, מעמיד את בעלי הנכס בסיכון והכנסתו של הבעלים לא תחשב להכנסה מדמי שכירות, כאמור בחוק השכירות ומשכך - אינה פטורה ממס!!
גם סעיף 122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] תשכ"א – 1961 (להלן: "הפקודה"), המאפשר בנסיבות מסוימות שיעור מס מוגבל של 10% בגין הכנסה משכירות, לא יחול במקרה דנן.
בעל דירה המשכיר דירתו לדייר משנה אשר עושה שימוש בדירה ומשכיר אותה הלאה כאמור לעיל, חייב לדווח על הכנסה משכירות משנה כהכנסה פסיבית רגילה לפי סעיף 2(6) לפקודה ולשלם עליה מס מלא לפי סעיף 121(א) לפקודה. בהתאם, ניתן לנכות הוצאות ביצור הכנסה כנגד הכנסה משכירות משנה לפי סעיף 17 לפקודה, וכן לדרוש פחת ובכך בעצם, להקטין את החבות במס.
לגבי השוכר שמשכיר את הדירה בשכירות משנה מאת המשכיר הראשי, הכנסתו מדמי שכירות לתקופות קצרות בהתאם למבחנים כאלה ואחרים שנקבעו בפסיקה, יכולה להיחשב כהכנסה מעסק, וכפועל יוצא, חלה עליו החובה לפתוח תיק במע"מ, לדווח למס הכנסה על ההכנסה ללא זכות לפטור ממס, לשלם ביטוח לאומי וכיו"ב. יצוין, כי אי מילוי חובות הדיווח כאמור מהוות עבירה פלילית חמורה אשר בגינה מוגשים כתבי אישום.
גם דמי "שכירות המשנה" המשולמים לבעל הדירה מאת המשכיר, מהווים עסקה שחוק מע"מ חל עליה ומשכך גם היא חייבת בדיווח ותשלום מע"מ בהתאם לחוק.
שכירות באמצעות Airbnb – מדובר על שכירות לפיה בעל דירה משכיר את דירתו לתקופות קצרות, שלא למגורים, לרוב לתיירים (להלן: "שכירות Airbnb"). זה המקום לחדד כי כל השכרה של דירה למגורים קצרת מועד (השכרה יומית) גם אם מושכרת לטובת מגורי השוכרים, מטיבה איננה "שכירות למגורים" שכן היא בעלת אופי מסחרי.
הכנסות מדמי שכירות דרך Airbnb כמו שכירות משנה אינן חוסות תחת חוק השכירות, משכך הכנסות מדמי שכירות אלה אינן זכאיות לפטור ממס ו/או לשיעור מס מופחת של 10% ההפך הוא הנכון, הכנסה זו חייבת בדיווח, בתשלום מס הכנסה מלא, תשלום מע"מ ותשלום ביטוח לאומי כחוק.
בשונה משכירות משנה, בשכירות דרך Airbnb ישנה אפשרות שלא לשלם מע"מ. אולם גם אם בעל הדירה יהיה פטור ממע"מ, זה לא פוטר אותו מחובת דיווח ותשלום מס הכנסה וביטוח לאומי.
עוד יצוין, כי להכנסה מדמי שכירות במסגרת שכירות משנה ו/או שכירות Airbnb לרוב יהיו השלכות נוספות, בין היתר, המצאת ניכוי מס במקור אגב פתיחת תיק במס הכנסה, הגשת הצהרת הון וכיו"ב.
אסכם - אין ספק ש"יציאה מהמסגרת" של הכנסה מדמי שכירות קלאסית, תוך ניצול כלכלי מקסימלי של הנכס באמצעות שכירות משנה ו/או שכירות באמצעות אתר Airbnb בהחלט יכולה להניב מחזור הכנסות גדול יותר, אולם יש לבחון את השפעת חובות הדיווח ותשלום המסים כאמור ולחשב האם בסופו של יום לאחר הניכויים המיסויים בין היתר, באיזו דרך הכנסה מדמי שיכרות תניב הכנסה גבוה יותר ויכול שדווקא הכנסה מדמי שכירות קלאסית לשוכר שלא ישתמש בדירה לשוכרי משנה תניב תשואה גבוה יותר מהנכס.
נקודה נוספת שיש לבדוק, אשר קיבלה את התייחסות המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב ונכנסה לתקוף ביום 1.1.2019 היא, האם ניתן בכלל לעשות שימוש בדירה לצורך שכירויות יומיות או שמא הפעולה נוגדת את אשר קבעו הדיירים בתקנון הבית המשותף של הבניין בראשית הדרך. שכן במידה ולא, בעל הנכס עלול למצוא עצמו נתבע ע"י שאר הדיירים בבניין בין אם השכיר את הדירה בעצמו ובין באמצעות שוכר משנה. על כן מומלץ להיוועץ טרם השכרת הדירה בעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין והמסים.
נכתב ע"י רוזנברג אברהם, עורך דין ממשרד רוזנברג, לוי - משרד עורכי דין.
