.png)
רכישת דירה מקבלן - אל תעשה זאת בעצמך
מאמר זה בא ללוות, או לכל הפחות להקנות מספר עצות שימושיות לרוכשים הפוטנציאלים טרם רכישת דירה מקבלן.
רכישת דירה מקבלן, עבור רובנו לפחות הינה העסקה הכלכלית החשובה ביותר בחיינו, עסקה בה אנו משקיעים את מירב כספו, על כן אין להקל בה ראש ולנסות לחסוך במקום בו עדיף שלא לחסוך.אבקש להדגיש כי מדובר בחוזה הנערך ע"י החברה הקבלנית, לרוב בבחינת "חוזה אחיד" ומוטב לשכור את שירותיו של עורך דין, אשר יבטיח את ביטחונכם ויבדוק בצורה דקדקנית את תנאי החוזה של רכישת דירה, שכן הסתפקות בעו"ד של החברה הקבלנית, עשוי להיות ו/או להוות לכם לרועץ.כאן המקום להבהיר, כי אין בכוונתי להטיל דופי ביושרם של הקבלנים ומוכרי דירות, קל וחומר לא בעורכי דינם. עם זאת, הניסיון מלמד, כי קיימים לא מעט מקרים בהם רוכשי הדירות מוצאים עצמם בפני שוקת שבורה במקום בו בחרו לבצע את הליך רכישת הדירה בעצמם ו/או באמצעות יועצים למיניהם שאינם בקיאים במאטרייה המשפטית.
אם כך, נתחיל בראשית כל הליך של רכישת דירה / נכס, הכנת שיעורי הבית והבדיקות המקדמיות.
"הון עצמי" – טרם רכישת נכס יש לבחון מהו סכום הכסף העומד ברשותך, ביצוע בדיקה זו תאפשר לנו להיות ראליים באשר לנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש. לצורך העניין יש להיוועץ עם בעל מקצוע הבקיא בתחום הבנקאות (משכנתאות) ובתחום המיסוי במידה ותהיה קיימת חבות כזו. בהמשך עוד בשלב זה הייתי ממליץ לבחור בנק למשכנתאות אשר ייתן תמונה ברורה של מצבכם הכלכלי לאור נתונים שתציגו לו וילמד אתכם מהו הסכום לו אתם זכאים ומהו ההחזר החודשי אשר תאלצו לעמוד בו.
משעברתם את שלב בדיקת ההון העצמי כאמור, יהיה עליכם לבחון ולבצע פעולות נוספות בדרככם לדירה. לא מעט המקרים בהם אנו נתקלים ברוכשים אשר דווקא כאשר השקיעו את כל הונם ברכישת הדירה מתברר, כי ביצעו פחות בדיקות ותשומת לב מאשר מכונת כביסה או TV שרכשו. כל הבדיקות הבאות הינן קריטיות וחשובות!!
בחירת הקבלן – לכל קבלן יש היסטוריה, היסטוריה מתועדת של חייו העסקיים וניתן לבדוק ו/או לאמת, במידת הצורך, את עברו בנקל באמצעות מספר כלים, כגון: מנוע החיפוש האהוב ,GOOGLE הליך זה יפיק בין היתר תוצאות של תיקים בבתי משפט התלויים ועומדים ואולי אפילו תלונות בפורומים למיניהם.
חברות לבדיקת רקע עסקי של חברה, פרויקטים קודמים- במקרה זה יש לכתת רגליים לפרויקטים אלה ולבדוק את טיב עבודתו האמיתי של הקבלן לרבות עבודות הגימור והתנהלות מול רוכשיי עבר בנוסף לכל האמור לעיל ובטח שלא פחות חשוב יש לבדוק רישיון, היתר ובעלות בקרקע.
בחינת הסביבה – בחינת הסביבה בה אתם רוצים לגור. רצוי לסייר במקום להיעזר במכרים אשר גרים בקרבת מקום ואפילו לשוחח עם שכנים ולבדוק כיצד הסביבה מספקת את הצרכים החשובים לכם לרבות: בתי ספר, גנים, תחבורה ציבורית, בתי כנסת וכד'
תכנון – בררו מה עשוי להיבנות במקום, האם מתוכנן כביש ראשי בסמוך או שמא מרכז מסחרי? התכנון עלול להשפיע על רמת חייכם ועל ערך הנכס בעתיד לבוא. לצורך העניין ניתן לבדוק פרטים אילו בנקל ע"י פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבחון את התוכניות הקיימות. מידע זה זמין ונגיש לכל מתוקף חוק חופש המידע. זה המקום להדגיש כי יש לקחת בערבון מוגבל הבטחות ומצגים שניתנו ע"י נציגי חברת המכירות של היזם או הקבלן לעניין תכנון עתידי אלא אם כן המצגים גובו באסמכתאות, לרבות תכניות שקיבלו תוקף או הופקדו וחלות על המתחם.
הדירה – יש לבחון את מיקומה הפיזי ביחס לאזור, לרבות כיווני אוויר, גודל , תכנון פנימי וחיצוני. בנוסף ולא פחות חשוב יש לבחון קירבה למפגעים אקולוגיים סביבתיים סמוך לבניין כגון: כביש סואן, מתקני אשפה וקרבה למתקני חשמל. החלטתכם בבחירת הדירה הינה משמעותית , שכן תשפיע על נוחות המגורים לשנים הבאות.
בחלקו השני של המאמר אעבור על הדגשים בחתימת החוזה מול הקבלן / עו"ד הקבלן ואפרט בין היתר על מחירה הסופי של הדירה, הוצאות פיתוח, רכוש משותף, איחור במסירה, הערת אזהרה, שטח הדירה, מפרט טכני, תשריט, הבטחות בע"פ וכמובן בטוחות שיינתנו ע"י הקבלן לרבות ערבות חוק מכר דירות.
