תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, נועדה לאפשר חיזוק ושדרוג מבנים ישנים שנבנו לפני 1980, תוך מתן תמריצים ליזמים ולבעלי הדירות. במסגרת הפרויקט, הדיירים זוכים לשיפור משמעותי ברמת החיים, בין אם באמצעות חיזוק המבנה הקיים ותוספות בנייה (תמ"א 38/1) או באמצעות הריסת המבנה ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2 – פינוי-בינוי). אולם, לצד ההזדמנויות שמהווה התוכנית, ישנם לא מעט אתגרים הנוגעים לזכויות הדיירים, לאופן קבלת ההחלטות ולמימוש הפרויקט בפועל.
הזכות להישארות בנכס ושיפור תנאי המגורים
בתמ"א 38 זכויות הדיירים הראשית היא הזכות להמשיך ולהתגורר בנכס מבלי שייפגעו זכויותיהם הקנייניות. בפרויקטים של תמ"א 38/1, המבנה עובר חיזוק ושיפוץ, והדיירים נותרים בדירותיהם לאורך כל תקופת העבודות. במקרים של תמ"א 38/2, שבהם המבנה נהרס ונבנה מחדש, הדיירים זכאים לקבל דיור חלופי במימון היזם עד לסיום הבנייה, או לחלופין לקבל דמי שכירות לצורך מציאת דיור חלופי באופן עצמאי. בנוסף, כל דייר זכאי לקבל דירה חדשה בפרויקט, בגודל ובמפרט שהוסכם מול היזם. לרוב, מדובר בדירה גדולה יותר, הכוללת מרפסת, חניה ומחסן, וכן שדרוג של המערכות המשותפות בבניין. זכויות אלו עוגנו בפסיקות בתי המשפט, והן מהוות נדבך מרכזי בהגנה על הדיירים מול היזמים.
הזכות לסרב לעסקה ולהביע התנגדות
למרות היתרונות הרבים של תמ"א 38, לא כל דייר מחויב להסכים לפרויקט. החוק קובע כי יש צורך בהסכמת רוב הדיירים כדי לקדם את הפרויקט – בפרויקטים של תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שלישים מהדיירים, ואילו בפרויקטים של תמ"א 38/2 נדרשת הסכמה של 80%. כאשר קיים רוב חוקי, אך יש דיירים שמתנגדים, הם אינם יכולים לעצור את הפרויקט, אך הם יכולים להגיש התנגדויות ולדרוש שיפור בתנאים המוצעים להם. בתי המשפט לרוב דוחים התנגדויות שאינן מבוססות על טענות מהותיות, אך כאשר ההתנגדות נובעת מחוסר שוויון בחלוקת התמורות, מפגיעה בזכויות הדיירים או מהעדר פתרונות סבירים עבור דיירים מבוגרים או מוגבלים, היא עשויה לקבל משקל משמעותי. דיירים המתנגדים לפרויקט רשאים להיעזר בעורך דין המתמחה בתמ"א 38 זכויות הדיירים, כמו עו"ד רוזנברג, כדי לוודא שזכויותיהם נשמרות במלואן.
הזכות לשקיפות ולמידע מלא על העסקה
פרויקטים של תמ"א 38 מערבים גורמים רבים, ובהם יזמים, קבלנים, בנקים וגופי תכנון. הדיירים, כצד בעסקה, זכאים לקבל מידע מלא ושקיפות מוחלטת לגבי תנאי ההסכם, התמורות המוצעות להם ולוח הזמנים של הביצוע. כל פרויקט תמ"א 38 חייב לכלול חוזה מפורט שמגדיר את התחייבויות היזם ואת מנגנוני ההגנה על הדיירים במקרה של עיכובים, בעיות תקציביות או כשל בביצוע הפרויקט. בנוסף, הדיירים רשאים למנות נציגות מטעמם שתהווה גורם מתווך בינם לבין היזם ותסייע בניהול ההליך. נציגות זו אחראית לבדוק את ההצעות השונות, לנהל משא ומתן עם היזם ולוודא שהפרויקט מתקדם בהתאם להבטחות שניתנו. במקרים רבים, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בזכויות הדיירים בתמ"א 38 כדי ללוות את התהליך ולהבטיח שזכויות הדיירים לא ייפגעו.
הגנות משפטיות וזכויות חוזיות
החוק מספק לדיירים מספר הגנות משפטיות שמטרתן להבטיח שהיזם לא ינצל את הפרויקט לרעה. ראשית, דיירים זכאים לקבל ערבויות בנקאיות המבטיחות את השלמת הבנייה במקרה של קריסת היזם או הפסקת העבודות. במקרה של תמ"א 38/2, הדיירים זכאים גם לערבות חוק מכר, המבטיחה את קבלת הדירות החדשות בהתאם להסכם. בנוסף, דיירים מבוגרים או בעלי מוגבלויות זכאים לפתרונות דיור מיוחדים, כמו התאמות בדירה החדשה או פיצוי נוסף במקרים שבהם מעבר הדירה כרוך בקשיים משמעותיים. המדינה הכירה בכך שדיירים מבוגרים מתקשים להתמודד עם שינוי כה מהותי ולכן העניקה להם זכויות נוספות במטרה להקל על המעבר.
לפיכך, מומלץ לכל דייר השוקל להשתתף בפרויקט תמ"א 38 להיעזר בעורך דין מנוסה ולוודא שכל הזכויות המשפטיות נשמרות לכל אורך הדרך. לקביעת פגישה עם עורך דין מטעם משרד עו"ד רוזנברג לוי השאירו פרטים כאן באתר ונשוב אליכם במהרה.