השלכות המס בעת מכירת דירה לקרוב משפחה

מכירת דירה לקרוב משפחה מתייחסת להעברת בעלות על נכס מקרקעין (דירה, בית, קרקע) בין בני משפחה קרובים, כגון הורים וילדים, אחים, סבים ונכדים או בני זוג. ניתן לבצע את ההעברה בדרך של מכירה תמורת תשלום כספי, במכירה במחיר מוזל או אף במתנה ללא תמורה. לעיתים מדובר ברצון לסייע לילדים להיכנס לשוק הנדל"ן, לעיתים כחלק מהעברת נכסים בין דורות במשפחה, ולעיתים מתוך שיקולי מס או ניהול עיזבון. עם זאת, מכירת דירה לקרובי משפחה מציבה אתגר משמעותי בכל הנוגע להיבטי המס והרגולציה, ודורשת תשומת לב מיוחדת על מנת למנוע טעויות יקרות.

מס שבח במכירת דירה לקרוב משפחה

אחד המיסים המרכזיים החלים בעת מכירת דירה בישראל הוא מס שבח. מס שבח מוטל על הרווח שנוצר במכירת הנכס, כלומר ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה (בניכוי הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, עמלות תיווך, שכר טרחת עורך דין וכדומה). כאשר מדובר במכירת דירה לקרובי משפחה, החוק מאפשר במקרים מסוימים קבלת פטור ממס שבח או הפחתה בשיעור המס. כך לדוגמה, כאשר ההעברה מתבצעת במתנה בין בני משפחה קרובים, ניתן לקבל פטור ממס שבח, בתנאי שהמקבל מתחייב להחזיק בנכס לפחות 4 שנים אם מדובר במכירה ללא תמורה, או 3 שנים אם מדובר במכירה במסגרת עסקת ירושה. עם זאת, יש להיזהר ממכירה במחיר מוזל לקרוב משפחה, שכן רשויות המס עשויות לראות בכך עסקה לא כלכלית ולחשב את מס השבח על פי שווי השוק של הנכס, ולא לפי המחיר הנקוב בחוזה.

מס רכישה במכירת דירה למקורב

בנוסף למס השבח, בעת מכירת דירה יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה, המוטל על הצד הרוכש. מס הרכישה מחושב כאחוז משווי הנכס, בהתאם למדרגות מס הקבועות בחוק ובכפוף למעמדו של הרוכש (למשל, האם זו דירתו הראשונה או דירה נוספת). כאשר מדובר במכירת דירה לקרוב משפחה במתנה, ניתן ליהנות מהנחה משמעותית במס הרכישה, כך שבמקום המס המלא, ישלם הרוכש מס רכישה מופחת בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. לדוגמה, אם מס הרכישה הרגיל הוא 6%, במתנה לקרוב משפחה המס יהיה 2% בלבד. גם כאן, במקרים של מכירה במחיר מוזל, המס יחושב לפי שווי השוק של הנכס, ולא לפי התמורה בפועל, ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין או יועץ מס טרם ביצוע העסקה.

כיצד להיערך נכון למכירת דירה?

היערכות נכונה למכירת דירה לקרוב משפחה יכולה לחסוך תשלומי מס משמעותיים ולהבטיח כי העסקה תתבצע בצורה חלקה וחוקית. הנה מספר צעדים חשובים:

ליווי משפטי של עורך דין קניית דירה: עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יבחן את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה, ידאג לניסוח נכון של חוזה המכר, יבצע בדיקות נדרשות בטאבו וברשויות ויוודא כי העסקה מתבצעת בהתאם להוראות החוק.

תכנון מס מקדים: עורך דין קניית דירה או יועץ מס מנוסה יוכלו לבדוק את אפשרויות הפטור או ההפחתה במס שבח ובמס רכישה, ולהמליץ על דרכי פעולה מיטביות, כגון ביצוע העסקה במתנה במקום במכירה, או חלוקת הנכס בין מספר יורשים כדי למזער את חבות המס.

בחינת שווי השוק של הנכס: מומלץ להזמין שמאי מקרקעין שייתן הערכה מקצועית לשווי הנכס. כך ניתן למנוע מחלוקות עם רשויות המס בנוגע לשווי הנכס ולהפחתת סיכון לחיוב במס על בסיס שווי שוק גבוה מזה שצוין בחוזה.

תיעוד העסקה והגשת דיווחים לרשויות המס: יש להקפיד על תיעוד כל המסמכים הרלוונטיים, כולל חוזה המכר, הערכת שמאי, מסמכי העברה והצהרות על קבלת פטור ממס שבח או ממס רכישה מופחת. כמו כן, יש להגיש בזמן את הדיווחים לרשויות המס על מנת למנוע קנסות ועיצומים.

תכנון נכון, ליווי של עורך דין קניית דירה וביצוע העסקה בהתאם לחוק יבטיחו כי ההעברה תתבצע בצורה חלקה, תוך ניצול מירבי של הפטורים וההקלות במס והימנעות מבעיות עתידיות מול רשויות המס. לקבלת סיוע משפטי בתהליך המכירה צרו קשר עם משרד עו"ד רוזנברג לוי ותהנו משירות ברמה הגבוהה ביותר.